Ihre Fragen, unsere Antworten

Aus der Praxis, für die Praxis. (Neueste Frage oben)

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Ein Haus mit Freunden selber baut, was spart man da?

Der größte Kostenfaktor beim Hausbau ist der Personalkostenanteil.
Wenn man also alles selber macht und seine Freunde/innen mit einspannt, kann man vermeintlich viel einsparen.

Nur, sind die Arbeiten immer fachgerecht ausgeführt? Wer haftet bei Fehlern? An diesen Fragen/Antworten sind schon Freundschaften zerbrochen.

Aber auch bei den Materialienkosten muss man bedenken, dass große Baufirmen z.B. Fenster in großen Stückzahlen und direkt beim Hersteller kaufen. Die Preise bekommt kein Einzelner.

Ich muss, wenn ich gerade mal wieder etwas Handwerke, immer an meine Frau denken: „Du sehr guter Hobby-Handwerker,aber halb so gut wie ein Profi, dafür kostest du doppelt so viel“. Ist was Wahres dran.

Also "Schuster bleib bei deinen Leisten".

Ich würde den Neubau immer einer Fachfirma überlassen. Eigentlich nur beim Innenausbau kann man selber Hand anlegen und sparen.

Wie berechnet man eine Immobilien-Rendite?

Bei der Frage nach der Rendite werden oft unterschiedliche Werte und Verfahren genannt.
Gebräuchlich in Deutschland ist der Multiplikator. Hier wird schlicht der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert. Der Kehrwert ist die sogenannte BRUTTOMIETRENDITE.
Eine Bruttomietrendite von 5 Prozent entspricht einem Multiplikator von 20.

Um die wirklichkeitsnähere Rendite einer Immobilie zu erhalten, müssen noch vor der Berechnung zwei Elemente einbezogen werden. Die Jahresnettokaltmiete muss um die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten (idR Verwaltung, Instandhaltung usw.) reduziert und der Kaufpreis um die Erwerbskosten erhöht werden. Die sich hieraus ergebende Rendite ist die NETTOMIETRENDITE.

Natürlich müsste hier auch die Eigenkapitalrendite und die Cashflow-Analyse erläutert werde. Für die erste Beurteilung und zum Vergleich eignen sich die beiden vorgenannten Verfahren aber völlig.

 

 

 

Wie glaubwürdig ist der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden, seit sie jedermann zugänglich sind, in vielen Fällen zum Maßstab der Kaufpreise/Wertbeurteilung einer Immobilie auch bei Haus- und Grundstückseigentümern. Was ist aber ein Bodenrichtwert und erfüllt er auch den Anspruch, die genauen Grundstückswerte wiederzugeben?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aufgrund einer Sammlung in der Vergangenheit tatsächlich erzielter Kaufpreise durch Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden ermittelt wird. Da er, gerade in kleineren Städten und Gemeinden, auf Basis nur weniger Transaktionen festgelegt wird, kann er die Marktveränderungen und lagespezifischen Kriterien nur unzureichend widerspiegeln. Er kann also nur einen groben Hinweis auf den Wert eines Grundstücks geben und auf gar keinen Fall 1:1 angewandt werden. Er muss durch einen professionellen Makler/Berater interpretiert und an die jeweiligen Gegebenheiten angepasst werden.

Ein Beispiel in Bad Soden/Ts: Der Bodenrichtwert auf der nördlichen Seite der Kronberger Str. wird mit 1.000,- EUR/m²angegeben (2016). Eine sehr schöne Gegend aber direkt an der Kronberger Str. durch den Verkehr beeinträchtigt. Die etwas weiter höher und sehr ruhig liegende Goethestraße wird auf der nördlichen Seite nur mit 800,- EUR/m² angegeben, obwohl sie als eine der besten Lagen von Bad Soden gilt. Wie dieser augenscheinlich falsche Wert entstanden ist, weiß nur der Gutachterausschuss. 

Es kann also irreführend sein, ohne Beratung durch einen professionellen Immobilienmakler/-Berater, Bodenrichtwerte für die Bewertung der eigenen Immobilie heranzuziehen.

Wann sagt man zu einem Haus Villa?

Wann darf man von einer Villa sprechen? Wie grenzt sie sich ab? Um es kurz zu machen, ob Villa oder „nur“ ein Einfamilienhaus liegt im Blicke des Betrachters.

Der Begriff „Villa“ stand ursprünglich für ein vornehmes Haus auf dem Lande (Latein: villa, villae = Landhaus). Heute steht der Begriff für feine Lebensart und repräsentative Wohnkultur im gehobenen Preissegment außerhalb der Großstadt.

Und was ist eine „Stadtvilla“? Erst im 19. Jahrhundert entstand der Begriff der „Stadtvilla“. Repräsentativ und frei stehend, in einem städtischen Umfeld, charakterisiert die „Stadtvilla“. Ein Vorgarten mit eindrucksvollem Eingangsbereich, große Terrassen und eine angemessene Grundstücksgröße sind weitere Merkmale.

Die Grenzen sind fließend und schnell wird das Einfamilienhaus zur Villa. Gerade als Anbieter sollte der Begriff Villa nicht zu freizügig gewählt werden, denn schnell wird eine falsche Erwartungshaltung beim potenziellen Käufer geweckt. Eine Erwartungshaltung, die sich dann bei der Besichtigung nicht erfüllt. Formulierungen wie exklusives Anwesen können genauso motivierend sein.

Bauererwartungsland, wann kann man bauen?

Die Frage nach der Bebaubarkeit von zukünftigem Bauland wird immer wieder gestellt. Man möchte möglichst der Erste sein, der hiervon erfährt aber auch sicher sein bauen irgendwan zu bauen. Irgendwie verständlich.

In diesem Zusammenhang wird oft der Begriff „Bauerwartungsland“ genannt. Was ist Bauerwartungsland? Eigentlich kann es doch nur Bauland oder kein Bauland geben. Im Rahmen der Wertermittlung wird der Begriff jedoch definiert. Hierbei wird meist unterschieden zwischen subjektivem und objektivem Bauerwartungsland.

Subjektives Bauerwartungsland ist mit Vorsicht zu genießen, da nur die näheren Umstände, wie Lage am Bebauungsrand oder Wunschvorstellungen eines Politikers, die Annahme zulassen, dass die Grundstücke einmal Bauland werden könnten. Etwas anderes ist es bei objektivem Bauerwartungsland. Diese Flächen sind bereits im ‚Flächennutzungsplan‘ als zukünftige Bauflächen ausgewiesen. Insofern kann früher oder später mit der Umwidmung in Bauland gerechnet werden. Nur die Frage nach dem wann kann keiner verbindlich beantworten. Es kann Jahre dauern. Auch besteht die Gefahr, dass der Flächennutzungsplan geändert wird, denn er ist für Grundstückseigentümer unverbindlich.

Informieren kann man sich bei Immobilienberatern, auf den Bauämtern, über öffentliche Bekanntmachungen und heutzutage auf den Internetseiten der Gemeinden.

Wem gehört die Instandhaltungsrücklage?

Im Verkaufsprozess einer Eigentumswohnung wird oft die Frage gestellt: Wem gehört die aufgelaufene Instandhaltungsrücklage, die im Rahmen des Hausgeldes über die Jahre einbezahlt wurde? Dem Wohnungseigentümer bzw. Verkäufer? Kann Sie neben dem Kaufpreis zusätzlich vom Käufer verlangt werden?

Grundsätzlich gehört die Instandhaltungsrücklage nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Eigentümergemeinschaft. Sie ist Gemeinschaftseigentum. Mit dem Verkauf geht der angesparte Betrag mit dem Gemeinschaftseigentum auf den Käufer über. Somit hat der einzelne Eigentümer/Verkäufer auch kein Recht auf Auszahlung.

Es darf bei dieser Frage aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Instandhaltungsrücklage einem Zweck dient, u.a. den „Gebrauch“ (Abnutzungen) des Gebäudes auszugleichen bzw. instand zu setzen. Ein „Gebrauch“, den der Eigentümer mit zu verantworten hat.

Aber gerade bei Wohnungsanlagen, die Instandhaltungsmaßnahmen notwendig erscheinen lassen, kann eine hohe Rücklage ein sehr wichtiges Verkaufsargument sein.

Am Ende bleibt es dem Verkäufer unbenommen, den Kaufpreis zu verlangen, den er „unterm Strich“ erzielen möchte. Unabhängig davon, wie sich der Kaufpreis aus seiner Sicht zusammensetzt, am Ende muss der Käufer diesen Betrag bezahlen wollen.

Was ist eine Gunstmiete?

Kinder werden erwachsen und es besteht der Wunsch, eine Wohnung zu kaufen und an sie zu vermieten. Aber die Marktmiete soll den Kindern nicht abverlangt werden. In diesem Falle der vergünstigten Miete für Familienangehörige spricht man von einer Gunstmiete. 

Die Werbungskosten (Bewirtschaftungskosten, Zinsaufwendungen usw.) möchte man dennoch im vollen Umfang geltend machen. So kann ein steuerlicher Verlust entstehen, dessen Anerkennung im Rahmen der Einkommensteuererklärung aufgrund der Vergünstigung versagt werden könnte.

In der Vergangenheit war das Verfahren kompliziert, so dass die Bundesregierung diese Fälle seit 01.01.2012 neu geregelt hat.

Zuvor gab es eine Spanne zwischen 56 und 75% der Marktmiete, in der der Vermieter ggf. gegenüber dem Finanzamt beweisen musste, dass er in den nächsten 30 Jahren einen Gewinn aus der Wohnung erzielen kann. Nur dann waren die vollen und nicht nur anteiligen Werbungskosten anzurechnen.

Jetzt wurde eine feste Grenze bei 66% der Marktmiete festgelegt.  Liegt die Gunstmiete darüber, können die Werbungskosten voll und nicht nur anteilig geltend gemacht werden.

Auf jeden Fall empfehlen wir, im Einzelfall Rat bei einem Steuerberater einzuholen.

Was ist eine Muskelhypothek?

Zu Zeiten mit niedrigen Zinsen kann die Belastung durch eine Baufinanzierung niedriger liegen als die einer Miete. Dennoch reicht oft das verfügbare Eigenkapital, trotz guten Einkommens, nicht aus, eine Immobilienfinanzierung darzustellen. Neben den üblichen Immobiliendarlehen gibt es eine Reihe weiterer Wege, eine Immobilienfinanzierung und das nötige Eigenkapital darzustellen. Kreativität ist gefragt.

Neben öffentlichen Zuschüssen, Arbeitgeberdarlehen, Mietkauf (von dem wir grundsätzlich abraten), Restkaufgeldhypotheken usw. sollte die Erbringung von Eigenleistungen genannt werden.

Eigenleistung oft auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet, wird von Banken i.d.R. mit bis zu 10 % der Kaufsumme als Eigenkapital anerkannt. Sollte handwerklich Geschick vorhanden sein oder man über einen entsprechenden Freundeskreis verfügen, kann beim Bau, Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie mit Sanierungs-/Renovierungsbedarf die Erbringung von Eigenleistung eine sehr interessante Möglichkeit darstellen.

Im Grunde wird der Mehrwert, abzüglich der Materialkosten, der durch die Eigenleistung erbracht wird, bewertet.

Man darf sich jedoch nicht zu viel vornehmen. Die Eigenleistung muss auch tatsächlich erbracht werden und kann viel Zeit in Anspruch nehmen.

Ist ein Vorvertrag beim Immobilienkauf zu empfehlen?

Meist ist es doch so, die Wunschimmobilie ist gefunden und wichtige Fragen müssen geklärt werden.

Jetzt soll verhindert werden, dass ein anderer Interessent zu vor kommt oder, aus Sicht des Verkäufers, der Käufer eine anderweitig Entscheidung trifft. Es liegt in einem solchen Fall Nahe einen „Vorvertrag“ oder eine sogenannte „Reservierungsvereinbarung“ abzuschließen.

Mancher Rechtsanwalt vertritt den Standpunkt, es gibt keine „Vorverträge“, sondern nur Verträge oder keine Verträge. Umgangssprachlich versteht man unter einem Vorvertrag, einen Vertrag bei dem sich die Parteien verpflichten zu einem späteren Zeitpunkt den notariellen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Meist werden hierbei die noch zu klärenden Punkte aufgeführt und/oder der Rahmen der Einigung abgesteckt.

Aber Achtung, soweit dieser Vorvertrag nicht ebenfalls bei einem Notar protokoliert wurde, beinhaltet er für den Käufer und Verkäufer keine Verpflichtung den Grundstückskaufvertrag auch wirklich abzuschließen.

In diesem Fall kann jedoch die Partei, die verschuldet vom Kauf/Verkauf Abstand nimmt für einen aufgetretenen Schaden haftbar gemacht werden. Dieser Verpflichtung darf jedoch nicht so gravierend sein, dass wiederum ein Zwang zum Abschluss des Haupvertrages entsteht.

Insofern kann die Empfehlung nur heißen, lieber gleich zum Notar, wenn der Kauf bzw. Verkauf gesichert sein soll.

 

 

Kann ich nach einer Hausschenkung wohnen bleiben?

Es soll gute Gründe geben, die eigene Immobilie der nächsten Generation schon zu Lebzeiten zu überlassen und dennoch weiter in ihr wohnen zu bleiben. Auch die Veräußerung der Wohnimmobilie bei gleichzeitigem Verbleib im Ganzen oder in Teilen kann sinnvoll sein.

Ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ist geeignet, das Recht auf lebenslanges Wohnen abzusichern. Nur, welche Variante ist zu bevorzugen?

Auf jeden Fall das Nießbrauchrecht. Denn das Wohnrecht ist ein ganz persönliches Recht, das nur dem Berechtigten eingeräumt wird. Problematisch wird es, wenn das Wohnrecht auch bei Umzug in ein Pflegeheim erhalten bleiben soll. Die Vermietung ist dem Wohnrechtsinhaber grundsätzlich nicht gestattet.
Im Gegensatz zum Wohnrecht ist das Nießbrauchrecht umfangreicher. Es beinhaltet das Recht, den Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Also nicht nur selber in ihr zu wohnen, sondern auch eine Miete zu erwirtschaften. Denn im Pflegefall kann eine Mieteinnahme notwendig werden.

Auf jeden Fall sollte vor einer Entscheidung steuerlicher und rechtlicher Rat eingeholt werden.

Die Raumakustik soll ein Stressfaktor sein. Richtig?

Altbauten sind einem Neubau, aufgrund der besseren Raumakustik, vorzuziehen. So hört man. Warum soll das so sein?

Ganz grundsätzlich liegt es nicht an der Bauausführung selbst. Die Art und Weise, wie heute Wohnräume in Neubauten eingerichtet werden, spielen eher eine Rolle. Reduzierte Möblierung, große Fenster ohne Vorhänge oder eine offene, nicht unterbrochene Raumaufteilung sind hierbei nur einige negative Merkmale.

Es ist wichtig, nicht nur auf die Schalldämmung nach außen oder von außen zu achten, auch die Raumakustik der Räume, in denen wir uns länger aufhalten, ist für unsere Gesundheit von Bedeutung. So beeinflusst Schall im Raum nicht nur unser Hörorgan, sondern auch unsere gesamte Gesundheit. Eine gute Raumakustik sorgt für Wohlbehagen und reduziert ganz erheblich den Stressfaktor.

Natürlich kann ein Wohnraum nicht nur nach Akustikanforderungen, wie ein Tonstudie, ausgerichtet werden, insofern sind Kompromisse nötig. Verbesserungen können aber durch bewegliche Elemente im Raum, größere Pflanzen, unterbrechende Raumteiler/Stellwände, Akustikkörper, Mineralfaserdecken und nicht zuletzt durch das Anbringen von Vorhängen auf einfache Weise erreicht werden. Spezielle Raumakustiker beraten Sie bei Bedarf gerne.

Was ist die Aufgabe eines Notars?

Im Rahmen von Grundstückskaufverträgen werden wir oft um Erläuterung des Vertragstextes gebeten. Das machen wir natürlich gerne, soweit hiermit keine Rechtsberatung verbunden ist, die einem Makler in der Regel verboten ist. Selbstverständlich gehört es zu den Aufgaben eines erfahrenen Maklers, gerade aus der Praxis über mögliche Fallstricke zu informieren.

Darüber hinaus erschreckt es uns allerdings immer wieder, dass Käufer und Verkäufer im Rahmen von Grundstückskaufverträgen Rat von Dritten (meist absolute Laien) einholen, ohne direkt den Notar, den den Kaufvertrag erstellt hat, zu fragen.

Ein Notar ist ein unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Parteien. Hierbei betreut er die Beteiligten bei diesem folgenreichen Rechtsgeschäft. Er entwirft Verträge und berät die Parteien. Er hat sich davon zu überzeugen, dass bei Beurkundungen der Wille der Beteiligten unzweideutig niedergeschrieben wird. Er sorgt bei der Vertragsgestaltung dafür, dass Risiken vermieden und die Beteiligten über solche aufgeklärt werden.

Deshalb ist gerade bei Grundstückskaufverträgen die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben.Der Notar ist also kein überteuerter „Vorleser“, sonder eine unbedingte und sinnvolle „Einrichtung“.

Fazit: Keine „Laien“, sondern lieber gleich den erfahrenen Notar fragen. Es ist seine Aufgabe professionelle Antworten zu geben und zu beraten.

Was ist wirklich ein Penthouse?

Im Grunde ist ein Penthouse eine Wohnung im obersten Geschoss eines mehrgeschossigen Hauses mit einer umlaufenden Terrasse und tritt damit an allen Seiten aus der Flucht des darunterliegenden Gebäudes zurück.

In der Praxis muss die Terrasse nicht zwingend komplett umlaufend sein, aber der Gesamtcharakter eines Penthouses muss dem Haus auf dem Haus entsprechen. Hierzu zählen nicht nur breite Terrassen, die mindestens an drei Seiten der Wohnung vorhanden sind, sondern auch eine gewisse Einmaligkeit bzw. Exklusivität.

Mein Miteigentümer will nicht verkaufen. Was tun?

Leider kommt es bei Scheidungen oder Erbauseinandersetzung oft zum Streit über den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie. In vielen Fällen wird der Weg der Teilungsversteigerung gewählt. Das Verfahren entspricht im Wesentlichen der normalen Zwangsversteigerung und wird ebenfalls durch das Zwangsversteigerungsgesetzt (ZVG) geregelt.

Die Erfahrung zeigt, dass die Nachteile für alle Beteiligten überwiegen. Es sollte nur die Ultima Ratio sein, also der allerletzte Schritt.

Als Erstes ist zu bedenken, dass der Streit mit der Versteigerung nicht beendet ist, denn die Versteigerung wandelt lediglich einen nicht teilbaren Wert (Immobilie) in einen teilbaren Wert (Geld) um. Der Streit kann danach erst richtig losgehen, wenn es um die Aufteilung des Erlöses geht.

Darüber hinaus kann bei Teilungsversteigerungen nicht mit vielen Bietern gerechnet werden. Erfahrene Bieter oder Berater wissen, dass in der Regel einer der (Teil-)Eigentümer ersteigert. Er hat u. a. einen Vorteil: Seine Gebote muss er nur zum Teil erbringen, der Rest gehört ihm bereits. Es scheint also für Dritte müßig der Versteigerung beizuwohnen, in der Hoffnung ein „Schnäppchen“ zu machen.

Der bessere Weg ist den Verkauf einem neutralen und sachkundigen Immobilienmakler/-berater zu übergeben. Er kann die Immobilie marktgerecht bewerten und insbesondere die Parteien auf ein gemeinsames Vorgehen einigen. Auf diese Weise wird ein zukünftiger Streit vermieden und die Aussicht auf einen guten Verkaufspreis erhöht. Dieser Weg ist auch zu empfehlen, wenn es im Grunde gar nicht zum Verkauf kommen soll - ein Beratungshonorar zahlt sich immer aus

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Ihr Harald Blumenauer MRICS

Q&A
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